万科企业股份有限公司
www.lhratings.com
调处〔2025〕3676 号
调处资信评估股份有限公司通过对万科企业股份有限公司主体
偏激相关债券的信用气象进行追踪分析和评估，细目保管万科企业
股份有限公司主体始终信用品级为 AAA，保管“21 万科 04”“21
万科 06”“22 万科 02”“22 万科 03”“22 万科 04”“22 万科
GN001”“22 万 科 GN002”“22 万 科 GN003”“22 万 科
MTN004”“22 万科 MTN005”“23 万科 MTN001”“23 万科
MTN002”“23 万科 MTN003”“23 万科 MTN004”信用品级为
AAA，评级揣度为镇定。
特此公告
调处资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二五年五月三旬日
声 明
一、本回报是调处资信基于评级范例和评级要道得出的限制发表之日的
零丁倡导叙述，未受任何机构或个东说念主影响。评级论断及相关分析为调处资信
基于相关信息和良友对评级对象所发表的前瞻性不雅点，而非对评级对象的事
实叙述或鉴证倡导。调处资信有充分原理保证所出具的评级回报盲从了真
实、客不雅、刚正的原则。鉴于信用评级服务特色及受客不雅条件影响，本回报
在良友信息获取、评级范例与模子、畴昔事项预测评估等方面存在局限性。
二、本回报系调处资信承袭万科企业股份有限公司（以下简称“该公
司”）委派所出具，除因本次评级事项调处资信与该公司组成评级委派关系
外，调处资信、评级东说念主员与该公司不存在职何影响评级行动零丁、客不雅、公
正的关联关系。
三、本回报援用的良友主要由该公司或第三方相关主体提供，调处资信
履行了必要的守法拜谒义务，但对援用良友的简直性、准确性和完满性不作
任何保证。调处资信合理采信其他专科机构出具的专科倡导，但调处资信不
对专科机构出具的专科倡导承担任何使命。
四、本次追踪评级扫尾自本回报出具之日起至相应债券到期兑付日有
效；把柄追踪评级的论断，在灵验期内评级扫尾有可能发生变化。调处资信
保留对评级扫尾给予调理、更新、断绝与脱色的权力。
五、本回报所含评级论断和相关分析不组成任何投资或财务提议，况兼
不应当被视为购买、出售或持有任何金融居品的保举倡导或保证。
六、本回报不可取代任何机构或个东说念主的专科判断，调处资信分歧任何机
构或个东说念主因使用本回报及评级扫尾而导致的任何损失负责。
七、本回报所列示的主体评级及相关债券或证券的追踪评级扫尾，不得
用于其他债券或证券的刊行步履。
八、本回报版权为调处资信系数，未经籍面授权，严禁以任何体式/表情
复制、转载、出售、发布或将本回报任何内容存储在数据库或检索系统中。
九、任何机构或个东说念主使用本回报均视为一经充分阅读、剖判并喜悦本声
明要求。
万科企业股份有限公司
项 目 本次评级扫尾 前次评级扫尾 本次评级时辰
万科企业股份有限公司 AAA/镇定 AAA/镇定
评级不雅点 万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）算作国内较早从事房地产开发的房地产龙头企业之一，履历
了多轮周期，行业警告丰富，区域布局相对平衡，所开发物业业态多元。公司较早布局拓展城市配套服务相关
业务，物流、交易、长租公寓等多元化业务发展态势致密。2024 年，公司签约销售金额大幅下落，筹资步履现
金流延续净流出态势，公司通过盘活存量钞票等技能化解流动性压力，并在第一大股东的守旧下完成 2024 年及
财务投资亏蚀以及折价处置钞票回笼资金等身分影响，公司 2024 年大幅亏蚀。当今公司短期债务占比偏高，再
融资压力大。奉陪公司致力确保安全底线压降债务与回笼资金，公司钞票界限与盈利方针下落压力仍大。公司
个体信用发达存所下落，但 2025 年 1 月以来公司第一大股东充实公司筹备管束力量，并对公司守旧力度有所加
大，故意于缓解公司的债务偿还风险。
个体调理：无。
外部守旧调理：公司第一大股东通过充实公司筹备管束力量、利用其各方资源上风匡助公司处置钞票及协
调千般金融资源等表情守旧公司发展，并向公司提供股东借债用于公司偿还在公开市集刊行的债券本息。
评级揣度 房地产行业仍处调理阶段，重迭投资端力度松开，公司畴昔销售仍有下落压力。当今公司短期债务占比偏
高，现款流管束压力大。公司第一大股东对公司守旧力度增强，有助于缓解公司的流动性压力，公司的评级展
望为镇定。
可能引致评级上调的敏锐性身分：不适用。
可能引致评级下调的敏锐性身分：签约销售额持续大幅下落；融资模式转型遭遇挑战，可动用货币资金规
模持续下落；第一大股东对公司守旧意愿下落。
上风
? 行业地位当先，名目储备较为填塞。公司算作国内较早从事房地产开发的企业之一，行业警告丰富，品牌知名度高，销售界限
长年稳居行业销售排名前哨。限制 2024 年底公司仍保持较为填塞的名目储备，同期名目区域散布举座相对平衡，大略缩短区
域聚会度对公司筹备的影响。
? 筹备与服务业务与开发业务协同效应安宁阐明。始终以来公司在巩固主业房地产开发业务上风的基础上，持续拓展城市配套服
务相关业务，交易开发与运营、物业服务和物流仓储服务等业务发展态势致密，有助于分散筹备风险。
? 公司第一大股东对公司守旧力度大幅增强。公司第一大股东通过充实公司筹备管束力量、利用其各方资源上风匡助公司处置资
产及协调千般金融资源等表情守旧公司发展，并向公司提供股东借债用于公司偿还在公开市集刊行的债券本息（限制 2025 年
。
追踪评级回报 | 1
关怀
? 房地产行业持续调理，公司销售金额持续下落。奉陪房地产市集大幅降温与公司投资力度放缓，公司销售压力较大，且存量项
目去化压力加大。同期，公司合作开发存在一定例模，需关怀行业下行期合作方风险。
? 股权结构较为分散。公司股权较为分散，且无执行抑遏东说念主，需关怀其股权结构及公司治理的镇定性。
? 融资环境变化，债券聚会兑付压力大。2024 年，公司筹资步履现款流入同比下落 24.44%。限制 2024 年底，公司吞并口径货币
资金 881.63 亿元，较上年下面落 11.67%；公司本部货币资金 9.11 亿元，较上年下面落 95.05%。公司过往主要经受“总对总”
的融资表情，债务较为聚会于公司本部，限制 2024 年底，公司本部一皆债务 2242.01 亿元；同期公司濒临巨额公开市集债券到
期，债券聚会兑付压力大。
? 2024 年大幅亏蚀，揣度畴昔事迹仍将持续承压。受开发业务结算毛利率大幅下落、计提信用减值和存货跌价准备、非主业财务
投资亏蚀以及折价处置钞票回笼资金等身分影响，公司 2024 年大幅亏蚀。当今公司聚会兑付压力较大，奉陪公司致力确保安
全底线压降债务与回笼资金，公司钞票界限与盈利方针下落压力仍大。
追踪评级回报 | 2
本次评级使用的评级范例、模子、打分表及扫尾
评级范例 房地产企业信用评级范例 V4.0.202208 评级范例 ╳╳╳╳╳╳╳╳信用评级范例 V4.0.202208（加超通顺）
评级模子 房地产企业主体信用评级模子（打分表） V4.0.202208 评级模子 2024 年底公司钞票组成
╳╳╳╳╳╳╳╳信用评级模子（打分表） V4.0.202208（加超链
评价内容 评价扫尾 风险身分 评价要素 评价扫尾 始终股权投资
宏不雅和区域风险 2 8.98%
筹备环境
行业风险 5 存货
筹备风险 A 基础修养 1 其他
自己竞争力 企业管束 2
筹备分析 1
钞票质地 1 投资性
现款流 盈利才调 5 房地产
货币资金
财务风险 F3 现款流量 1
成本结构 1
偿债才调 3
提醒评级 aa-
个体调理身分： -- 2024 年公司收入组成（单元：亿元）
个体信用品级 aa -
外部守旧调理身分： +3 90.16
评级扫尾 AAA
个体信用气象变动诠释：由于公司 2024 年大幅亏蚀带动盈利才调与偿债才调得分下落，公
司提醒评级由前次评级的 aaa 变动为 aa-。
外部守旧变动诠释：商量到公司第一大股东对公司守旧力度权臣增强，股东对其守旧力度与
援助意愿很强，公司外部守旧由前次评级的上调 0 个子级调理为上调 3 个子级。公司外部支
持子级及调理是调处资信评估股份有限公司（以下简称“调处资信”）衔尾其个体信用气象，
并把柄外部守旧才息争守旧可能性所细目的。
评级模子使用诠释：评级映射关系矩阵参见调处资信最新泄漏评级工夫文献。
主要财务数据
吞并口径 房地产及相关业务 物业服务 其他业务收入
项 目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 3 月
现款类钞票（亿元） 1372.32 998.35 883.58 755.49
钞票总额（亿元） 17578.05 15048.50 12862.60 12440.39
系数者权益（亿元） 4056.37 4029.34 3388.55 3299.74 公司现款流情况
短期债务（亿元） 645.17 624.16 1582.78 /
始终债务（亿元） 2495.89 2576.35 2029.99 / 108.09
一皆债务（亿元） 3141.06 3200.52 3612.77 /
营业总收入（亿元） 5038.38 4657.39 3431.76 379.95 亿 -100.00
元 -46.16 -57.93
利润总额（亿元） 524.08 298.05 -471.87 -67.31 -97.54
-200.00 -130.30
EBITDA（亿元） 666.14 437.30 -318.08 --
-300.00
筹备性净现款流（亿元） 27.50 39.12 38.00 -57.93 -276.73
-400.00
营业利润率（%） 14.71 11.24 4.82 0.90 2022年
-368.13
净钞票收益率（%） 9.27 5.08 -14.37 --
钞票欠债率（%） 76.92 73.22 73.66 73.48 筹备步履现款流量净额 投资步履现款流量净额 筹资步履现款流量净额
一皆债务成本化比率（%） 43.64 44.27 51.60 /
流动比率（%） 131.32 139.97 127.60 130.34
筹备现款流动欠债比（%） 0.26 0.48 0.53 --
现款短期债务比（倍） 2.13 1.60 0.56 /
EBITDA 利息倍数（倍） 5.53 3.07 -2.32 -- 公司债务情况
一皆债务/EBITDA（倍） 4.72 7.32 -11.36 -- 80.00%
公司本部口径 3000.00
项 目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 3 月 2500.00
钞票总额（亿元） 5457.23 5308.94 4957.48 4954.92 亿 2000.00
元 43.64%
系数者权益（亿元） 1599.75 1708.01 1528.96 1550.07 1500.00 39.00%
一皆债务（亿元） 2140.67 2056.36 2242.01 / 1000.00
营业总收入（亿元） 26.15 28.78 34.64 2.70 500.00 10.00%
利润总额（亿元） 145.71 154.25 -179.05 21.11 0.00
钞票欠债率（%） 70.69 67.83 69.16 68.72 短期债务 始终债务 钞票欠债率
一皆债务成本化比率（%） 57.23 54.63 59.45 / 一皆债务成本化比率 始终债务成本化比率
流动比率（%） 219.36 228.60 174.34 184.69
筹备现款流动欠债比（%） -9.17 -1.83 -5.28 --
注：1．本回报中部分忖度数与各相加数之和在余数上存在各异，系四舍五入形成，除卓著诠释外，均指东说念主
民币；2．短期债务包括短期借债、一年内到期的始终借债和支吾债券，不含已计提的支吾利息；始终债务
包括始终借债、支吾债券；利息开销剔除租借欠债的利息开销；3．公司 2025 年一季度数据未经审计；4．“-
-”示意方针不适用，“/”示意数据未获取
良友开头：调处资信把柄公司财务报表整理
追踪评级回报 | 3
追踪评级债项概况
债券简称 刊行界限（亿元） 债券余额（亿元） 到期兑付日 寥落要求
注：上述债券仅包括由调处资信评级且限制评级时点尚处于存续期的债券
良友开头：调处资信整理
评级历史
债项简称 债项评级扫尾 主体评级扫尾 评级时辰 名目小组 评级范例/模子 评级回报
AAA AAA 2024/06/07 阅读原文
赵兮 房地产企业信用评级范例（V4.0.202208）/房地产企
阅读原文
赵兮 房地产企业信用评级范例（V4.0.202208）/房地产企
阅读原文
赵兮 房地产企业信用评级范例（V4.0.202208）/房地产企
阅读原文
赵兮 房地产企业信用评级范例（V4.0.202208）/房地产企
阅读原文
赵兮 房地产企业信用评级范例（V3.1.202205）/房地产企
阅读原文
赵兮 房地产企业信用评级范例（V3.0.201907）/房地产企
阅读原文
AAA AAA 2022/06/20 阅读原文
赵兮 房地产企业信用评级范例（V3.0.201907）/房地产企
阅读原文
AAA AAA 2022/02/14 阅读原文
赵兮 房地产企业信用评级范例（V3.0.201907）/房地产企
阅读原文
赵兮 房地产企业信用评级范例（V3.0.201907）/房地产企
阅读原文
赵兮 房地产企业信用评级范例（V3.0.201907）/房地产企
阅读原文
冯磊 房地产企业信用评级范例（V3.0.201907）/房地产企
阅读原文
AAA AAA 2021/07/15 阅读原文
追踪评级回报 | 4
冯磊 房地产企业信用评级范例（V3.0.201907）/房地产企
阅读原文
AAA AAA 2021/04/30 阅读原文
冯磊 房地产企业信用评级范例（V3.0.201907）/房地产企
阅读原文
注：上述历史评级名目的评级回报通过回报通顺可查阅；2019 年 8 月 1 日之前的评级范例和评级模子均无版块编号
良友开头：调处资信整理
评级名目组
名目负责东说念主：赵兮 zhaoxi@lhratings.com
名目组成员：卢瑞 lurui@lhratings.com
公司邮箱：lianhe@lhratings.com 网址：www.lhratings.com
电话：010-85679696 传真：010-85679228
地址：北京市向阳区开国门外大街 2 号中国东说念主保财险大厦 17 层（100022）
追踪评级回报 | 5
一、追踪评级原因
把柄联系律例要求，按照调处资信评估股份有限公司（以下简称“调处资信”
）对于万科企业股份有限公司（以下简称“公司”
）
偏激相关债券的追踪评级安排进行本次追踪评级。
二、企业基本情况
）前身为 1984 年 5 月设立的“当代科教仪器展销中心”。1988 年 11 月事深圳市东说念主
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”
民政府“深府办〔1988〕1509 号文”批准，公司实施股份制改换并改名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991 年 1 月 29 日，公
司 A 股股票在深圳证券交易所上市（证券代码“000002.SZ”）
。1993 年 5 月 28 日，公司刊行 B 股在深圳证券交易所上市，并于
畴昔 12 月更为现名。2014 年 6 月 25 日，公司 B 股以先容表情调节上市地在香港调处交易系数限公司（以下简称“香港联交所”
）
。限制 2025 年 3 月底，公司股份总和为 119.31 亿股，深圳市东说念主民政府国有钞票监督管束委员会所属
上市（证券代码“2202.HK”）
）系公司的第一大股东（持股比例为 27.18%）
的全资子公司深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团” 。公司无控股股东及
执行抑遏东说念主，股权较为分散，需关怀其股权结构的镇定性。限制 2025 年 3 月底，公司第一大股东不存在对公司进行股权质押的情
况。
公司主营业务包括房地产开发及相关钞票筹备和物业服务，按照调处资信行业分类标准分辨为房地产行业。
限制 2025 年 5 月 20 日，公司集团总部内设董事会办公室、集团办公室\党群服务部、战术投资运营管束部、财务资金管束部、
东说念主力资源部、审计监察部\监事会办公室\纪委办公室、法务部；作事集团内设开发筹备作事集团 BG1和物业作事集团 BG；作事单
元内设长租公寓作事部 BU2、财顾作事部 BU、旅馆与度假作事部 BU、国外作事部 BU、食物作事部 BU 和物流作事部 BU。
限制 2024 年底，公司吞并钞票总额 12862.60 亿元，系数者权益 3388.55 亿元（含少数股东权益 1361.88 亿元）
；2024 年，公
司已毕营业总收入 3431.76 亿元，利润总额-471.87 亿元。
限制 2025 年 3 月底，公司吞并钞票总额 12440.39 亿元，系数者权益 3299.74 亿元（含少数股东权益 1332.46 亿元）
；2025 年 1
－3 月，公司已毕营业总收入 379.95 亿元，利润总额-67.31 亿元。
公司注册地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心；法定代表东说念主：辛杰。
三、债券概况及召募资金使用情况
限制 2025 年 4 月底，公司由调处资信评级的存续债券见下表，公司按照召募诠释书王法的用途使用召募资金，不存在变更募
集资金用途的情况。
图表 1 • 限制 2025 年 4 月底公司由调处资信评级的存续债券概况
债券简称 刊行金额（亿元） 债券余额（亿元） 起息日 期限（年）
追踪评级回报 | 6
良友开头：Wind
四、宏不雅经济和政策环境分析
快增长，国内需求约束扩大，股市楼市价钱总体镇定。宏不雅政策崇敬落实宇宙两会和中央经济服务会议精神，使用超始终卓著国债
资金守旧“两重两新”政策，加速专项债刊行和使用；立异金融器具，爱戴金融市集镇定；作念好全所在扩大国内需求、开荒当代化
产业体系等九项重心折务。
力，一季度经济增长为已毕全年经济增长主见奠定坚实基础。信用环境方面，东说念主民银行实施限制宽松的货币政策。详细期骗进款准
备金、公开市集操作、中期假贷便利、再贷款再贴现等器具，保持流动性充裕。健全市集化的利率调控框架，下调政策利率及结构
性货币政策器具利率，带动存贷款利率下行。推动优化科技立异和工夫改良再贷款，用好两项成本市集守旧器具。相持市集在汇率
形成中起决定性作用，保持汇率预期郑重。接下来，东说念主民银行或将生动把捏政策实施力度和节律，保持流动性充裕。
下阶段，保持经济增长速率，爱戴股市楼市价钱镇定，持续激动地方政府债务化解对于完周至年经济增长主见具有重要真理。
参加 4 月之后，全球关税不细目性鼎力破裂贸易链。揣度财政和货币政策将会当令限制加码，稳住经济增长态势。中国将扩大高水
平对外绽放，同列国开辟全球贸易新面容。
完满版宏不雅经济与政策环境分析详见《宏不雅经济信用不雅察（2025 年一季度报）
》。
五、行业分析
存去化周期出现下落拐点，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业重心。“稳住楼市”主见下，促进房地产市集止跌回稳或是畴昔
政策优化主所在，利好政策有望继续开释，但住户收入预期和信心尚未收复，揣度 2025 年行业销售面积降幅收窄，继续筑底；在
销售弱复苏以及房企资金有限情况下，揣度 2025 年地皮市集将继续缩量，但中枢城市中枢区域地皮资源仍将保管高热度。完满版
房地产行业分析详见《2025 年房地产行业分析》
。
六、追踪期主要变化
（一）基础修养
公司是宇宙界限当先的房地产开发企业，有约 40 年的房地产行业警告，名目开发警告丰富。始终以来公司在巩固主业房地产
开发业务上风的基础上，持续拓展城市配套服务相关业务，交易开发与运营、租借住宅、物业服务和物流仓储服务等业务发展态势
致密。公司业务和钞票界限大（限制 2024 年底钞票总额和系数者权益分别为 12862.60 亿元和 3388.55 亿元）
，销售金额和面积常
年位列宇宙房地产企业前哨（2024 年，公司位列克而瑞销售排名榜全口径和权益口径第 4 名）
，品牌知名度高。区域散布方面，公
司名目区域散布举座相对平衡，大略缩短区域聚会度对公司筹备的影响。
把柄公司提供的中国东说念主民银行《企业信用回报》 ，限制 2025 年 5 月 16 日，公司无未结清不良或
（中征码：4402000000325267）
关怀类信贷信息。限制 2025 年 5 月 20 日，调处资信未发现公司曾被列入宇宙失信被实践东说念主名单。
追踪评级回报 | 7
（二）管束水平
因辞去公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席实践官、授权代表等职务，不再担任公司任何职务；朱旭女士因服务
调理原因辞去公司董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务，继续在公司服务。同日，第二十届董事会第十二次会议选举辛杰先生
为公司第二十届董事会主席，礼聘郁亮先生、李锋先生、华翠女士和李刚先生为公司实践副总裁，礼聘田钧先生为公司董事会秘
书，任期均从董事会审议通过之日起至第二十届董事会任期届满止。
辛杰先生，1966 年出身，现任公司董事会主席，深铁集团党委通告、董事长。辛先生于 1988 年获沈阳工业大学工学学士学位；
公司服务；1998 年 8 月－1999 年 2 月，任深圳市长盛实业发展有限公司副司理；1999 年 2 月－2004 年 12 月，历任深圳圣廷苑酒
店筹备组负责东说念主，深圳市圣廷苑旅馆有限公司常务副总司理、总司理、董事长；2004 年 12 月－2009 年 10 月，任深圳市长城投资
控股股份有限公司副总司理，兼任深圳圣廷苑旅馆有限公司董事长、总司理；2009 年 10 月－2017 年 9 月，历任深圳市天健（集
团）股份有限公司董事、总司理、党委副通告，董事长、党委通告；2017 年 9 月于今，任深铁集团党委通告、董事长；2020 年 7
月于今，任公司董事，2023 年 10 月至 2025 年 1 月，任公司董事会副主席。2025 年 1 月于今，任公司董事会主席。
（三）筹备方面
（1）筹备概况
期。2025 年一季度公司营业总收入与毛利率延续下落态势。
行业调理，毛利率低于投资预期。2025 年 1－3 月，公司已毕营业总收入 379.95 亿元，同比下落 38.31%；详细毛利率下落至 6.10%。
图表 2 • 2022－2024 年公司营业总收入及毛利率情况（单元：亿元）
业务板块
收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率
主营业务收入 4962.20 98.49% 19.50% 4591.73 98.59% 15.38% 3341.61 97.37% 9.90%
其中：房地产及相关
业务
物业服务 257.74 5.12% 14.42% 294.27 6.32% 14.96% 331.32 9.65% 13.21%
其他业务收入 76.18 1.51% 23.03% 65.66 1.41% 4.88% 90.16 2.63% 20.33%
营业总收入忖度 5038.38 100.00% 19.55% 4657.39 100.00% 15.23% 3431.76 100.00% 10.17%
注：毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入*100%
良友开头：调处资信把柄公司年报整理
（2）房地产开发业务
图表 3 • 公司获取地皮储备情况
名目 2022 年 2023 年 2024 年
名目数目（个） 36 43 13
新增全口径筹画建筑面积（万平方米） 690 596 137
新增权益筹画建筑面积（万平方米） 404 333 83
追踪评级回报 | 8
新增权益地价总额（亿元） 496 463 56
楼面均价（元/平方米） 12297 13899 6670
期末全口径待建面积（万平方米） 3593 3304 3118
期末权益待建面积（万平方米） 2277 2081 1995
注：公司的地皮储备口径为拟建名目建筑面积数据，不包括在建名目相关数据
良友开头：调处资信把柄公司年报整理
限制 2024 年底，公司全口径待建面积 3118 万平方米，较上年下面落 5.60%；举座区域布局相对分散，可在一定进度上挣扎区
域轮动风险。
公司开发开荒界限仍较大，濒临投资开荒资金开销压力。同期，公司合作开发存在一定例模，需关怀行业下行期合作方风险。
约 2375 万平方米，同比下落 24.2%，完成年头计议的 107.7%。公司开复工面积低于年头计议主要因为公司相持以销定产的策略，
加强现款流管控，衔尾市集流速发达，对部分名目的开发节律进行了生动调理。2025 年 1－3 月，公司已毕新开工及复工计容面积
图表 4 • 公司房地产开发主要方针（单元：万平方米）
名目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 1－3 月
新开工面积 1568 / / /
开复工面积 / 1706 1023 213
好意思满面积 3629 3134 2375 216
全口径在建建筑面积 8260 5886 3720 3484
权益在建建筑面积 5240 3727 2415 2255
良友开头：调处资信把柄公司年报及一季报整理
在建及拟建名目方面，奉陪开发业务界限收缩，公司期末在建建筑面积逐年下落。限制 2024 年底，公司在建名目总共容建筑
面积较上年下面落 36.80%，但在建名目与筹画中名目体量仍较大。此外，公司还参与了一批旧城改良名目，按刻下筹画条件，总
计容建筑面积约 356.8 万平方米。商量到上述在建、拟建及旧城改良名目存在一定的开荒资金需求，公司存在一定的开发开销压力。
同期，公司合作开发存在一定例模，需关怀行业下行期合作方风险。
奉陪房地产市集降温与公司投资力度放缓，公司 2024 年签约销售金额大幅下落；公司持续激动“一揽子”决策，把捏大量资
产交易契机，加速资金回流。奉陪拿地界限下落以及存量名目持续去化，公司畴昔销售仍有下落压力。
奉陪房地产市集大幅降温与公司投资力度放缓，2024 年，公司签约销售金额和签约销售面积分别同比下落 34.6%和 26.6%。公
司持续激动“一揽子”决策，把捏大量钞票交易契机，加速资金回流。2024 年，公司完成 54 个名目的大量交易，散布宇宙 19 个
城市，涵盖办公、交易、旅馆、公寓等业态，忖度签约金额 259 亿元。2025 年 1－3 月，公司已毕协议销售面积 254 万平方米，合
同销售金额 349 亿元，同比分别下落 35.1%和 39.8%。
图表 5 • 公司房地产销售情况
名目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 1－3 月
全口径销售面积（万平方米） 2630 2466 1811 254
全口径销售金额（亿元） 4170 3761 2460 349
销售均价（元/平方米） 15854 15252 13587 13748
良友开头：调处资信把柄公司年报及一季报整理
从销售区域来看，公司名目区域散布举座相对平衡，大略缩短区域聚会度对公司筹备的影响。从占比情况看，2024 年，公司
分区域的销售金额占比变动很小。
图表 6 • 2024 年公司分区域的销售情况（单元：亿元）
区域 销售金额 占比 占相比上年变动情况
南边区域 621.7 23.60% -0.10 个百分点
上海区域 773.1 34.30% +0.10 个百分点
追踪评级回报 | 9
北京区域 334.2 13.50% --
东北区域 130.1 5.10% --
华中区域 205.3 9.10% --
西南区域 203.2 7.10% --
西北区域 145.1 6.50% --
其他 47.5 0.80% --
忖度 2460.20 100.00% --
注：北京区域包括北京市、河北省、内蒙古自治区、山东省、山西省、天津市；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南边区域包括广东
省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西南区域包括四川
省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图
良友开头：调处资信把柄公司年报整理
（3）其他业务
公司定位于城市开荒服务商，筹备与服务业务具有较强先发上风，且与开发业务协同效应安宁阐明，有助于分散筹备风险，
大略对公司收入形成补充；公司较为丰富的筹备性不动产名目储备也有助于公司拓宽融资渠说念。
① 物业服务
公司物业服务业务主要由旗下子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”
）负责运营。公司已分拆万物云
于香港联交所上市。万物云是中国当先的全域空间服务提供商，并通过 AIoT（东说念主工智能物联网）以及 BPaaS（历程即服务）处置
决策已毕长途和夹杂运营（Remote & Hybrid）
，为客户进步空间服务成果。2024 年，万物云已毕营业收入 363.8 亿元（含对公司合
，同比增长 8.9%。其中社区空间居住消耗服务收入 210.2 亿元，占比 57.8%，同比增长 11.0%；
并范围内以及对外部单元营业收入）
商企和城市空间详细服务收入 123.3 亿元，占比 33.9%，同比增长 5.4%；AIoT 及 BPaaS 处置决策服务收入 30.3 亿元，占比 8.3%，
同比增长 8.6%。
② 租借住宅
公司旗下“泊寓”是宇宙最大的聚会式公寓提供商。2024 年，公司租借住宅业务（含非并表名目）已毕营业收入 37.02 亿元，
同比增长 7%。2024 年，
“泊寓”新获取房间 4.06 万间，净新增开业 1.11 万间。限制 2024 年底，
“泊寓”共运营管束租借住房 26.24
万间，累计开业 19.12 万间，服务企业客户超 5400 家。泊寓积极响应国度纳保政策，所管束的租借住宅中，有 12.57 万间纳入保险
性租借住房。
③ 交易开发与运营
公司交易物业开发与运营业务包含购物中心、社区交易等业务形态。印力集团控股有限公司（以下简称“印力集团”
）为公司
主要交易物业开发与运营平台。2024 年，公司交易业务（含非并表名目）营业收入 88.9 亿元，同比下落 2.5%。限制 2024 年底，
公司忖度开业 181 个交易名目（不含轻钞票输出管束名目）
，建筑面积 1081 万平方米；筹画中庸在建交易建筑面积为 196 万平方
米。公司管束运营的交易名目中，长三角及珠三角城市界限占比进步 58%，四个一线城市的占比为 29%，一二线城市的占比进步
④ 物流仓储
万科物流发展有限公司（以下简称“万纬物流”
）为公司物流仓储服务及一体化供应链处置决策平台。2024 年，物流仓储业务
（含非并表名目）已毕营业收入 39.7 亿元。其中高标库收入 21.3 亿元；冷链营业收入 18.4 亿元。万纬物流中枢业务布局 47 城，
仓储界限超 1,000 万平方米，领有超 160 个物流园区，宇宙运营管束超 50 个专科冷链物流园，服务超 3,400 家企业。限制回报期
末，物流仓储业务累计开业名目 151 个，可租借建筑面积 1043.1 万平方米，其中高标库可租借建筑面积 840.7 万平方米，稳依期
出租率 87%；冷链可租借建筑面积 202.4 万平方米，稳依期使用率 78%。
畴昔公司将相持安妥筹备，积极向新模式切换。
务才调，开荒适合东说念主民各人期待的“好屋子”“好服务”“好社区”，加速构建房地产发展新模式。公司将战术聚焦主业主营和重
点城市布局，加速推动钞票处置和业务优化；积极向新模式切换，妥善化解债务风险的同期构筑成本结构优化新面容；依托科技创
新，因地制宜打造面向畴昔、引颈行业的新质坐褥力；以绽放姿态整结伙源，持续进步中枢竞争力，共创城市壮盛态。
追踪评级回报 | 10
（四）财务方面
毕马威华振司帐师事务所（寥落平常合伙）对公司 2024 年度财务回报进行了审计，并出具了标准无保留审计倡导。公司 2025
年一季度财务数据未经审计。
产组成，其可变现才调与账面价值在行业下行阶段均濒临一定压力。
钞票方面，公司钞票结构合乎房地产开发企业钞票结构特征，主要由房地产板块及合作开发业务形成的相关钞票组成。限制
致。奉陪销售回款下落及融资环境变化，公司货币资金界限下落较快，限制 2024 年底公司货币资金界限较上年下面落 11.67%。公
司其他应收款主要包括地皮偏激他保证金、合作方筹备走动款和应收联营/相助企业款等，受计提坏账准备和合作方筹备走动款及
应收联营/相助企业款下落影响，限制 2024 年底公司其他应收款较上年下面落 13.11%；限制 2024 年底，公司其他应收款累计计提
坏账准备 280.85 亿元，在市集调理阶段濒临一定资金回收风险。奉陪拿地界限下落及名目结转，公司存货账面价值逐年下落，截
至 2024 年底较上年下面落 26.03%，其中已完工开发居品占比 23.88%（较上年底上涨 8.52 个百分点）
；限制 2024 年底公司存货累
计计提跌价准备 115.68 亿元，
其中 2024 年新增计提存货跌价准备 70.60 亿元，
在行业调理阶段公司存货持续濒临去化与跌价压力。
限制 2024 年底，公司始终股权投资较上年下面落 11.48%，主要系减少投资、宣告披发现款股利或利润及权益法下证据的投资损失
等身分所致；始终股权投资主要为对相助企业及联营公司的投资。限制 2024 年底，公司投资性房地产较上年底增长 28.08%，主要
系将印力集团纳入吞并范围等身分所致；公司经受成本模式计量投资性房地产。限制 2025 年 3 月底，公司吞并钞票总额 12440.39
亿元，较上年下面落 3.28%。
图表 7• 公司主要钞票情况（单元：亿元）
名目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动钞票 14153.56 80.52% 11502.60 76.44% 9175.12 71.33% 8833.34 71.01%
货币资金 1372.08 7.81% 998.14 6.63% 881.63 6.85% 755.02 6.07%
其他应收款 2726.95 15.51% 2548.40 16.93% 2214.25 17.21% 2183.54 17.55%
存货 9070.57 51.60% 7016.96 46.63% 5190.09 40.35% 4993.07 40.14%
非流动钞票 3424.49 19.48% 3545.90 23.56% 3687.48 28.67% 3607.06 28.99%
始终股权投资 1295.12 7.37% 1305.63 8.68% 1155.69 8.98% 1114.99 8.96%
投资性房地产 985.72 5.61% 1101.34 7.32% 1410.57 10.97% 1400.58 11.26%
钞票总额 17578.05 100.00% 15048.50 100.00% 12862.60 100.00% 12440.39 100.00%
注：占比指单个钞票科目占同期末钞票总额的比重
良友开头：调处资信把柄公司年报及一季报整理
图表 8 • 限制 2024 年底公司钞票受限情况
受限钞票称呼 受限账面价值（亿元） 受限比例
货币资金 41.53 4.71%
存货 600.99 11.58%
投资性房地产 743.02 52.67%
固定钞票 36.38 17.65%
无形钞票 3.24 3.90%
忖度 1425.16 11.08%
良友开头：调处资信把柄公司年报整理
限制 2024 年底，公司系数者权益 3388.55 亿元，较上年下面落 15.90%，主要系亏蚀所致。在系数者权益中，实收获本、成本
公积、盈余公积、其他详细收益、未分派利润和少数股东权益分别占 3.52%、7.70%、37.25%、-1.31%、13.03%和 40.19%，盈余公
追踪评级回报 | 11
积和少数股东权益占相比大。
限制 2024 年底，公司欠债总额 9474.05 亿元，较上年下面落 14.02%，主要系协议欠债及支吾账款下落所致。公司支吾账款主
要为支吾及预提工程款和支吾地价等，限制 2024 年末，公司支吾账款延续下落态势，较上年下面落 27.81%。公司其他支吾款主要
由支吾相助/联营企业款、支吾股权款与合作公司走动偏激他和地皮升值税清理准备金等组成，限制 2024 年底，公司其他支吾款较
上年下面落 5.85%，变化不大。公司协议负借主要波及公司客户的房地产销售协议中收取的预收款，限制 2024 年底，公司协议负
债较上年下面落 37.67%。限制 2025 年 3 月底，公司欠债总额 9140.65 亿元，较上年下面落 3.52%。
图表 9 • 公司主要欠债情况（单元：亿元）
名目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动欠债 10778.02 79.71% 8217.85 74.58% 7190.62 75.90% 6777.10 74.14%
支吾账款 2892.16 21.39% 2216.88 20.12% 1600.33 16.89% 1349.43 14.76%
其他支吾款 1739.05 12.86% 1617.78 14.68% 1523.17 16.08% 1451.88 15.88%
一年内到期的非流动欠债 639.22 4.73% 649.27 5.89% 1460.46 15.42% 1329.10 14.54%
协议欠债 4655.81 34.43% 3086.38 28.01% 1923.61 20.30% 1912.92 20.93%
非流动欠债 2743.67 20.29% 2801.31 25.42% 2283.43 24.10% 2363.55 25.86%
始终借债 1807.73 13.37% 1977.64 17.95% 1788.86 18.88% 1828.89 20.01%
支吾债券 688.16 5.09% 598.71 5.43% 241.13 2.55% 229.29 2.51%
欠债总额 13521.68 100.00% 11019.17 100.00% 9474.05 100.00% 9140.65 100.00%
注：占比指单个欠债科目占同期末欠债总额的比重
良友开头：调处资信把柄公司年报及一季报整理
限制 2024 年底，公司一皆债务33612.77 亿元，较上年底增长 12.88%。其中，短期债务占 43.81%，始终债务占 56.19%，短期
债务占比大幅进步。从融资对象来看，银行借债 2579.22 亿元（较上年底增多 30.69%）
，债券 602.66 亿元（较上年下面落 23.94%）
，
其他借债 430.90 亿元（较上年下面落 0.88%）
。从债务方针看，限制 2024 年底，公司钞票欠债率、一皆债务成本化比率和始终债
务成本化比率分别为 73.66%、51.60%和 37.46%，较上年底分别提高 0.43 个百分点、提高 7.33 个百分点和下落 1.54 个百分点，公
司债务使命有所加剧。
图表 10 • 公司债务结构（单元：亿元） 图表 11 • 公司债务方针
调理后钞票欠债率
短期债务 始终债务 短期债务占一皆债务比重
良友开头：调处资信把柄公司年报整理 良友开头：调处资信把柄公司年报整理
公司大幅亏蚀。奉陪公司致力确保安全底线压降债务与回笼资金，公司盈利方针下落压力仍大。
致利息成本化率下落等身分影响，用度总额同比增长 4.19%。2024 年，公司投资收益转负，计提存货跌价准备加多，并计提较大规
模其他应收款信用减值损失。受上述身分详细影响，2024 年，公司利润总额为负。2025 年 1－3 月，公司营业利润率下落至较低水
平，利润总额仍为负。奉陪房地产行业持续调理及公司处置钞票回笼资金需求，公司盈利方针下落压力仍大。
追踪评级回报 | 12
图表 12 • 公司盈利才调情况（单元：亿元）
名目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 1－3 月
营业总收入 5038.38 4657.39 3431.76 379.95
营业成本 4053.19 3947.84 3082.65 356.77
用度总额 252.98 222.90 232.24 45.96
钞票减值损失 -4.50 -34.90 -71.68 --
信用减值损失 -4.82 -3.78 -263.98 -1.51
投资收益 41.16 26.88 -28.59 -22.22
利润总额 524.08 298.05 -471.87 -67.31
营业利润率 14.71% 11.24% 4.82% 0.90%
总成本收益率 5.91% 3.50% -6.01% --
净钞票收益率 9.27% 5.08% -14.37% --
良友开头：调处资信把柄公司年报及一季报整理
动现款流转为净流入。2024 年，公司筹资步履现款流入和流出分别同比下落 24.44%和 24.54%，举座筹资步履现款流仍为净流出。
图表 13 • 公司现款流量情况（单元：亿元）
名目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 1－3 月
筹备步履现款流入小计 3656.73 3211.29 2196.22 414.61
筹备步履现款流出小计 3629.23 3172.16 2158.22 472.54
筹备步履现款流量净额 27.50 39.12 38.00 -57.93
投资步履现款流入小计 191.66 152.73 196.88 41.89
投资步履现款流出小计 321.96 198.89 88.79 15.09
投资步履现款流量净额 -130.30 -46.16 108.09 26.80
筹资步履前现款流量净额 -102.80 -7.03 146.09 -31.13
筹资步履现款流入小计 1570.33 1036.16 782.91 130.32
筹资步履现款流出小计 1535.94 1404.29 1059.64 227.86
筹资步履现款流量净额 34.39 -368.13 -276.73 -97.54
良友开头：调处资信把柄公司年报及一季报整理
一定压力；公司第一大股东对公司守旧力度有所增强，有助于缓解公司流动性压力。
图表 14 • 公司偿债方针
名目 方针 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 3 月底
流动比率 131.32% 139.97% 127.60% 130.34%
速动比率 47.16% 54.58% 55.42% 56.67%
短期偿债方针
筹备现款/流动欠债（倍） 0.26 0.48 0.53 --
现款类钞票/短期债务（倍） 2.13 1.60 0.56 /
EBITDA（亿元） 666.14 437.30 -318.08 --
始终偿债方针 一皆债务/EBITDA（倍） 4.72 7.32 -11.36 --
EBITDA/利息开销（倍） 5.53 3.07 -2.32 --
注：筹备现款指筹备步履现款流量净额
良友开头：调处资信把柄公司年报及一季报整理
追踪评级回报 | 13
从短期偿债方针看，2024 年，公司流动比率、速动比率和筹备现款流动欠债比变化不大，现款短期债务比大幅下落。从始终
偿债方针看，2024 年，公司 EBITDA 为负 。限制 2024 年底，公司系数者权益忖度 3388.55 亿元，系数者权益界限较大，仍可挣扎
一定进度钞票减值。
对外担保方面，限制 2024 年底，公司偏激子公司对外担保（不包括春联公司的担保）余额 18.43 亿元。限制 2024 年底，公司
为客户的按揭贷款提供担保总额约 1371.20 亿元。
未决诉讼方面，限制 2024 年底，公司无重要未决诉讼、仲裁事项。
银行授信方面，限制 2025 年 3 月底，公司得回主要合作银行授信额度 4703.95 亿元，其中尚未使用的授信余额 2344.76 亿元，
尚未使用授信界限较大；公司算作 A 股和 H 股上市公司，融资渠说念较为多元。
公司本部钞票以其他应收款和始终股权投资为主，流动性欠安，商量到公司过往主要经受“总对总”的融资表情，债务较为
聚会于公司本部，而货币资金较多停留于子公司层面，需关怀公司本部流动性管束情况。
限制 2024 年底，公司本部钞票总额 4957.48 亿元，较上年下面落 6.62%，
。其中，流动钞票 4241.00 亿元，非流动钞票 716.48
亿元。从组成看，流动钞票主要由其他应收款（占 99.76%）组成；非流动钞票主要由始终股权投资（占 98.94%）组成。限制 2024
年底，公司本部货币资金为 9.11 亿元。限制 2024 年底，公司本部欠债总额 3428.52 亿元，较上年下面落 4.79%。限制 2024 年底，
公司本部一皆债务 2242.01 亿元。限制 2024 年底，公司本部一皆债务成本化比率 59.45%。2024 年，公司本部营业总收入为 34.64
亿元，利润总额为-179.05 亿元。2024 年，公司本部筹备步履现款流净额为-128.41 亿元，投资步履现款流净额 23.83 亿元，筹资活
动现款流净额-75.00 亿元。
（五）ESG 方面
公司将 ESG 融入公司业求实践，进步可持续发展管束，当今公司 ESG 详细发达较好。
公司相持可持续发展理念，积极践行企业社会使命，致力于将绿色、低碳理念融入联想、建造、营运等全过程，打造资源省俭
型、环境友好型绿色东说念主居，同期持续推动绿色供应链打造、倡导绿色租借、积极探索碳中庸社区构建等，依据《征象变化相关财务
（TCFD）开展征象变化风险分析，当今已制定近 50 项可持续发展主见，包括碳减排、减废、动力使用、客户、员
信息泄漏指南》
工、供应商等多方面。限制 2024 年底，公司傲气绿色建筑评价标准的面积攒计超 3.35 亿平方米，新增傲气绿色建筑评价标准的面
积 699.7 万平方米。
七、外部守旧
公司第一大股东深铁集团承担着深圳市 95%以上的轨说念交通开荒运营任务，一直保持高强度的基础设施投资开荒，持续加密都
市圈轨说念交通收集开荒。深铁集团全市城轨运营里程始终保持中国乃至全球城市第一阵营地位，线网开荒密度、客运强度、理智出
行占比等方针位居中国内地城市第一。深铁集团城轨 TOD 指数一语气四年位居行业第一。列车准点率、最先可靠度、设备可靠度、
列车牵引能耗、职工培训、服务密度及安全等要害工夫方针位居全球地铁行业前哨。
自 2023 年底以来，深圳国资国企及深铁集团以市集化、法治化表情通过匡助公司处置流动性较低的不动产和始终股权投资、
参与印力消耗基础设施 REIT 认购、守旧公司完成深圳湾超等总部基地名目转让、受让公司所持有的红树湾物业开发名目投资收益
权等技能对公司给予守旧，并积极协调千般金融资源，助力公司开展融资。2025 年 1 月 27 日，为灵验化解风险，切实保护购房主说念主、
债权东说念主、投资东说念主的利益，董事会决定充实公司筹备管束力量，利用大股东深铁集团在内的各方资源上风，进一步聚焦主业，加速融
资模式转型，更好推动万科安妥筹备和可持续发展。与此同期，广东省、深圳市及联系部门、金融机构也密集发声，守旧万科安妥
发展。同期，深铁集团向公司提供股东借债用于公司偿还在公开市集刊行的债券本息（限制 2025 年 5 月 15 日借债额度达 118.52
亿元）
。
追踪评级回报 | 14
八、追踪评级论断
基于对公司筹备风险、财务风险、债项要求及外部守旧等方面的详细分析评估，调处资信细目保管公司主体始终信用品级为
AAA，保管“21 万科 04”
“21 万科 06”
“22 万科 02”
“22 万科 03”
“22 万科 04”
“22 万科 05”
“22 万科 06”
“22 万科 07”
“23 万
科 01”“22 万 科 GN001”“22 万 科 GN002”“22 万 科 GN003”“22 万 科 MTN004”“22 万 科 MTN005”“23 万 科
MTN001”“23 万科 MTN002”“23 万科 MTN003”“23 万科 MTN004”信用品级为 AAA，评级揣度为镇定。
追踪评级回报 | 15
附件 1-1 公司前十大股东明细（限制 2025 年 3 月底）
序号 股东称呼 持股数目（股） 持股比例
良友开头：调处资信把柄公司一季报整理
附件 1-2 公司组织架构图（限制 2025 年 5 月 20 日）
良友开头：公司提供
附件 1-3 公司主要子公司情况（限制 2024 年底）
序号 称呼 注册地 币种 注册成本（千元） 表决权
追踪评级回报 | 16
追踪评级回报 | 17
良友开头：调处资信把柄公司年报整理
追踪评级回报 | 18
附件 2-1 主要财务数据及方针（公司吞并口径）
项 目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 3 月
财务数据
现款类钞票（亿元） 1372.32 998.35 883.58 755.49
应收账款（亿元） 75.05 72.94 81.11 91.85
其他应收款（亿元） 2726.95 2548.40 2214.25 2183.54
存货（亿元） 9070.57 7016.96 5190.09 4993.07
始终股权投资（亿元） 1295.12 1305.63 1155.69 1114.99
固定钞票（亿元） 164.20 192.33 206.11 200.80
在建工程（亿元） 18.50 29.20 15.39 14.44
钞票总额（亿元） 17578.05 15048.50 12862.60 12440.39
实收获本（亿元） 116.31 119.31 119.31 119.31
少数股东权益（亿元） 1623.11 1521.49 1361.88 1332.46
系数者权益（亿元） 4056.37 4029.34 3388.55 3299.74
短期债务（亿元） 645.17 624.16 1582.78 /
始终债务（亿元） 2495.89 2576.35 2029.99 /
一皆债务（亿元） 3141.06 3200.52 3612.77 /
营业总收入（亿元） 5038.38 4657.39 3431.76 379.95
营业成本（亿元） 4053.19 3947.84 3082.65 356.77
其他收益（亿元） 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额（亿元） 524.08 298.05 -471.87 -67.31
EBITDA（亿元） 666.14 437.30 -318.08 --
销售商品、提供劳务收到的现款（亿元） 3235.35 2966.49 2009.98 301.18
筹备步履现款流入小计（亿元） 3656.73 3211.29 2196.22 414.61
筹备步履现款流量净额（亿元） 27.50 39.12 38.00 -57.93
投资步履现款流量净额（亿元） -130.30 -46.16 108.09 26.80
筹资步履现款流量净额（亿元） 34.39 -368.13 -276.73 -97.54
财务方针
销售债权盘活次数（次） 82.04 62.88 44.48 --
存货盘活次数（次） 0.41 0.49 0.51 --
总钞票盘活次数（次） 0.27 0.29 0.25 --
现款收入比（%） 64.21 63.69 58.57 79.27
营业利润率（%） 14.71 11.24 4.82 0.90
总成本收益率（%） 5.91 3.50 -6.01 --
净钞票收益率（%） 9.27 5.08 -14.37 --
始终债务成本化比率（%） 38.09 39.00 37.46 /
一皆债务成本化比率（%） 43.64 44.27 51.60 /
钞票欠债率（%） 76.92 73.22 73.66 73.48
流动比率（%） 131.32 139.97 127.60 130.34
速动比率（%） 47.16 54.58 55.42 56.67
筹备现款流动欠债比（%） 0.26 0.48 0.53 --
现款短期债务比（倍） 2.13 1.60 0.56 /
EBITDA 利息倍数（倍） 5.53 3.07 -2.32 --
一皆债务/EBITDA（倍） 4.72 7.32 -11.36 --
注：1．本回报中部分忖度数与各相加数之和在余数上存在各异，系四舍五入形成，除卓著诠释外，均指东说念主民币；2．短期债务包括短期借债、一年内到期的始终借债和支吾债券，不含已计提的应
付利息；始终债务包括始终借债、支吾债券；利息开销剔除租借欠债的利息开销；3．公司 2025 年一季度数据未经审计；4．“--”示意方针不适用，“/”示意数据未获取
良友开头：调处资信把柄公司年报及一季报整理
追踪评级回报 | 19
附件 2-2 主要财务数据及方针（公司本部口径）
项 目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 3 月
财务数据
现款类钞票（亿元） 445.43 183.97 9.11 8.68
应收账款（亿元） 0.00 0.00 0.00 0.00
其他应收款（亿元） 4328.67 4381.58 4230.76 4231.09
存货（亿元） 0.00 0.00 0.00 0.00
始终股权投资（亿元） 639.10 699.28 708.92 707.59
固定钞票（亿元） 0.23 0.17 0.14 0.14
在建工程（亿元） 8.55 9.64 0.00 0.00
钞票总额（亿元） 5457.23 5308.94 4957.48 4954.92
实收获本（亿元） 116.31 119.31 119.31 119.31
少数股东权益（亿元） 0.00 0.00 0.00 0.00
系数者权益（亿元） 1599.75 1708.01 1528.96 1550.07
短期债务（亿元） 459.94 453.08 1246.15 /
始终债务（亿元） 1680.73 1603.28 995.86 /
一皆债务（亿元） 2140.67 2056.36 2242.01 /
营业总收入（亿元） 26.15 28.78 34.64 2.70
营业成本（亿元） 0.00 0.00 0.00 0.00
其他收益（亿元） 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额（亿元） 145.71 154.25 -179.05 21.11
EBITDA（亿元） / / / --
销售商品、提供劳务收到的现款（亿元） 0.00 0.00 0.00 0.00
筹备步履现款流入小计（亿元） 1868.56 1673.42 805.22 112.97
筹备步履现款流量净额（亿元） -199.61 -36.52 -128.41 55.89
投资步履现款流量净额（亿元） -2.93 1.03 23.83 0.08
筹资步履现款流量净额（亿元） 144.98 -225.90 -75.00 -59.84
财务方针
销售债权盘活次数（次） -- -- -- --
存货盘活次数（次） -- -- -- --
总钞票盘活次数（次） 0.00 0.01 0.01 --
现款收入比（%） 0.00 0.00 0.00 0.00
营业利润率（%） 97.89 98.96 98.46 99.92
总成本收益率（%） / / / --
净钞票收益率（%） 9.11 9.03 -11.71 --
始终债务成本化比率（%） 51.23 48.42 39.44 /
一皆债务成本化比率（%） 57.23 54.63 59.45 /
钞票欠债率（%） 70.69 67.83 69.16 68.72
流动比率（%） 219.36 228.60 174.34 184.69
速动比率（%） 219.36 228.60 174.34 184.69
筹备现款流动欠债比（%） -9.17 -1.83 -5.28 --
现款短期债务比（倍） 0.97 0.41 0.01 /
EBITDA 利息倍数（倍） / / / --
一皆债务/EBITDA（倍） / / / --
注：“--”示意方针不适用，“/”示意数据未获取
良友开头：调处资信把柄公司年报及一季报整理
追踪评级回报 | 20
附件 3 主要财务方针的策画公式
方针称呼 策画公式
增长方针
钞票总额年复合增长率
净钞票年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1×100%
利润总额年复合增长率
筹备成果方针
销售债权盘活次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收单据+平均应收款项融资）
存货盘活次数 营业成本/平均存货净额
总钞票盘活次数 营业总收入/平均钞票总额
现款收入比 销售商品、提供劳务收到的现款/营业总收入×100%
盈利方针
总成本收益率 （净利润+用度化利息开销）/（系数者权益+始终债务+短期债务）×100%
净钞票收益率 净利润/系数者权益×100%
营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100%
债务结构方针
钞票欠债率 欠债总额/钞票总共×100%
调理后钞票欠债率 （欠债总额-预收款项-协议欠债）/（钞票总额-预收款项-协议欠债）×100%
一皆债务成本化比率 一皆债务/（始终债务+短期债务+系数者权益）×100%
始终债务成本化比率 始终债务/（始终债务+系数者权益）×100%
担保比率 担保余额/系数者权益×100%
始终偿债才调方针
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息开销
一皆债务/ EBITDA 一皆债务/ EBITDA
短期偿债才调方针
流动比率 流动钞票忖度/流动欠债忖度×100%
速动比率 （流动钞票忖度-存货）/流动欠债忖度×100%
筹备现款流动欠债比 筹备步履现款流量净额/流动欠债忖度×100%
现款短期债务比 现款类钞票/短期债务
注：现款类钞票=货币资金+交易性金融钞票+应收单据+应收款项融资中的应收单据
短期债务=短期借债+交易性金融欠债+一年内到期的非流动欠债+支吾单据+其他短期债务
始终债务=始终借债+支吾债券+租借欠债+其他始终债务
一皆债务=短期债务+始终债务
EBITDA=利润总额+用度化利息开销+固定钞票折旧+使用权钞票折旧+摊销
利息开销=成本化利息开销+用度化利息开销
追踪评级回报 | 21
附件 4-1 主体始终信用品级耕种及含义
调处资信主体始终信用品级分辨为三等九级，标记示意为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC
级（含）以下第级外，每一个信用品级可用“+”“-”标记进行微调，示意略高或略低于本品级。
各信用品级标记代表了评级对象负约概率的上下和相对排序，信用品级由高到低反应了评级对象负约概率安宁增高，但不排
除高信用品级评级对象负约的可能。
具体品级耕种和含义如下表。
信用品级 含义
AAA 偿还债务的才调极强，基本不受不利经济环境的影响，负约概率极低
AA 偿还债务的才调很强，受不利经济环境的影响不大，负约概率很低
A 偿还债务才调较强，较易受不利经济环境的影响，负约概率较低
BBB 偿还债务才调一般，受不利经济环境影响较大，负约概率一般
BB 偿还债务才调较弱，受不利经济环境影响很大，负约概率较高
B 偿还债务的才调较地面依赖于致密的经济环境，负约概率很高
CCC 偿还债务的才调相配依赖于致密的经济环境，负约概率极高
CC 在歇业或重组时可得回保护较小，基本不可保证偿还债务
C 不可偿还债务
附件 4-2 中始终债券信用品级耕种及含义
调处资信中始终债券信用品级耕种及含义同主体始终信用品级。
附件 4-3 评级揣度耕种及含义
评级揣度是对信用品级畴昔一年傍边变化所在和可能性的评价。评级揣度频繁分为正面、负面、镇定、发展中等四种。
评级揣度 含义
正面 存在较多故意身分，畴昔信用品级调升的可能性较大
镇定 信用气象镇定，畴昔保持信用品级的可能性较大
负面 存在较多不利身分，畴昔信用品级调降的可能性较大
发展中 寥落事项的影响身分尚不可明确评估，畴昔信用品级可能调升、调降或保管
追踪评级回报 | 22
